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Une passoire thermique constitue avant tout un problème de consommation énergétique, exigeant des travaux de rénovation pour envisager sa mise en location. C’est un problème qui peut inciter de nombreux propriétaires à directement mettre en vente leur bien immobilier.
Cependant, se pose la question cruciale : est-il judicieux ou déraisonnable d’acquérir un tel logement ?
Concrètement, qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique désigne un appartement caractérisé par une consommation énergétique nettement supérieure à celle de ses homologues, générant par ailleurs des émissions de gaz à effet de serre. En d’autres termes, il s’agit d’un logement affichant une étiquette de performance énergétique de niveau F ou G, ces deux catégories étant les plus défavorables en termes de consommation énergétique.
D’habitude, ce sont les logements mal isolés ou datant qui sont concernés par cette problématique. La mauvaise isolation découle de l’architecture de la maison, tandis que les émissions de gaz à effet de serre sont liées au système de chauffage.
Dans le but de rendre le parc immobilier plus respectueux de l’environnement, la loi climat vise à offrir des logements décents à la vente. Dans cette même optique, le gouvernement français a prohibé la location ou la vente des logements qualifiés d’une passoire thermique depuis le 1ᵉʳ janvier 2023.
En conséquence, les propriétaires se voient contraints d’entreprendre des travaux de rénovation pour pouvoir louer leurs biens ou, à défaut, les mettre en vente.
À lire Connaissez-vous réellement la signification du terme « Passoire thermique » ?
Une maison catégorisée « passoire thermique » n’est-elle plus vendable ?
Depuis le début d’avril 2023, les propriétaires doivent fournir un audit énergétique pour les logements classés F et G. Pour ce faire, un expert est sollicité afin de réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Pour les investisseurs, cela représente une décote, car les propriétaires ne peuvent pas vendre leurs biens au prix du marché.
En ce qui concerne les acheteurs potentiels, il est judicieux d’évaluer le coût du financement des travaux de rénovation avant de formuler une offre. La décote, d’ailleurs, peut dépasser la somme investie dans les travaux. Selon la superficie du logement, il s’agit d’un projet qu’il convient de considérer sur le long terme.
Heureusement, des subventions de l’État sont disponibles pour maximiser la rentabilité de ce type d’achat.
Vous avez acheté une passoire thermique ? Voici les aides de l’État
Pour rendre éligible à la location ce type de logement, vous pouvez combiner deux éléments.
À lire Votre maison est une passoire thermique ? Une rénovation énergétique s’impose !
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Les aides pour les travaux énergétiques
Pour les propriétaires souhaitant entreprendre ce type de travaux, MaPrimeRénov’ constitue une prime dont ils peuvent bénéficier. Cependant, le logement doit avoir au moins 15 ans. Vous pouvez vérifier l’éligibilité des travaux ainsi que le montant total à l’aide d’un simulateur.
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Des dispositifs de déclassification (pour l’investissement immobilier)
Le dispositif Denormandie permet d’obtenir un taux d’imposition sur le revenu réduit à condition de s’engager à rénover un logement acquis dans un quartier ancien. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération pour permettre la mise en location du bien.
Le déficit foncier est également disponible pour les biens non meublés. Il permet tout d’abord de réduire certaines charges sur les revenus fonciers. Le déficit correspond à la part de charges supérieures aux revenus fonciers (il peut être déduit du revenu global imposable). La déduction, quant à elle, est plafonnée à 10 700 €.
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