Valeur locative et rentabilité locative : quelles différences ?

Valeur locative et rentabilité locative : quelles différences ?

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Vous avez entendu parler de valeur locative, mais aussi de rentabilité locative ? Vous ne savez pas trop ce qui se cache derrière ces termes et quelle est la différence entre les deux ? La valeur locative est un bon point de départ pour savoir si vous pouvez atteindre la rentabilité avec votre investissement immobilier. Voici quelques conseils pour vous aider à y voir plus clair, si comme moi, vous voulez investir dans un projet locatif.

Valeur locative : à connaître avant d’investir

La valeur locative désigne le loyer théorique annuel que vous pouvez espérer obtenir pour la location d’un logement. Celle-ci est calculée comme si le bien était occupé en permanence sans période de vacance. Calculée à l’avance et, dans l’idéal, avant l’achat, elle permet de savoir si un investissement locatif est une bonne affaire ou non. Ce qui est quand même essentiel quand on veut acheter pour louer.

‌Pour l’administration fiscale, le terme valeur locative cadastrale correspond à un calcul établi à partir de critères très précis. En fait, ce dernier est assez compliqué ! Retenez qu’il s’agit d’appliquer différents coefficients à une valeur locative estimée sur le marché des années 70 ! Eh oui, ça paraît assez surréaliste. Les coefficients ont le rôle d’actualiser la valeur du bien avant une grande réforme pour 2026. Celle-ci se basera sur les loyers réels de l’année 2023. On revient donc au plus près du marché de l’immobilier actuel.

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Valeur locative et rentabilité

Si le fisc s’intéresse particulièrement à la valeur locative, c’est parce qu’elle permet de calculer les impôts fonciers. Par contre, en tant que propriétaire, vous pouvez fixer le montant des loyers en faisant votre propre calcul. Toutefois, croyez-moi, il vaut mieux être accompagné pour calculer la valeur locative d’une habitation. Cela vous évitera de fixer un tarif trop haut par rapport au marché local. Dans ce cas, le risque que le logement reste vacant est élevé.

Faites appel à Citya pour vous aider à évaluer la valeur locative de votre appartement. Vous gagnerez du temps !

Rentabilité locative : c’est quoi ?

La rentabilité locative, c’est le rapport entre les sommes perçues grâce aux loyers et l’achat immobilier. On parle aussi de rendement locatif. La rentabilité brute du logement se calcule ainsi : 

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Loyer annuel/Prix d’achat X 100.

D’où l’importance de connaître la valeur locative qui correspond au loyer moyen annuel.

Attention, si cela paraît trop simple, c’est effectivement parce qu’on parle de rentabilité brute ! Je vous conseille de chercher à calculer la rentabilité nette. Celle-ci prend en compte, tout ce que ce premier calcul a laissé de côté :

  • Le taux d’intérêt de votre crédit immobilier si vous avez dû faire un prêt pour investir.
  • Les travaux que vous avez effectués pour améliorer le confort du logement avant la location. Ils peuvent être importants comme un changement du système de chauffage.
  • Certaines charges locatives qui peuvent ne pas être répercutées sur le locataire.
  • La taxe foncière à votre charge en tant que propriétaire.
  • Les autres frais : frais de gestion locative si vous passez par une agence immobilière, assurances.

Valeur locative et rentabilité locative

‌La valeur locative est indispensable pour fixer le montant des loyers. C’est aussi le chiffre clé pour savoir si l’investissement est intéressant. Elle est donc nécessaire pour connaître la rentabilité locative. Elle fournit la base de son calcul avec le loyer théorique annuel.

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‌C’est pour ça que je vous conseille de vous tourner vers un professionnel de l’immobilier pour l’évaluer. Vos loyers ne sont pas fixés en fonction de votre investissement de départ, mais bien par rapport aux caractéristiques du logement sur le marché local. Avec l’aide d’un professionnel, vous pourrez faire le bon choix.

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